Mietrecht während der Corona-Krise: Was Vermieter und Mieter jetzt wissen müssen
Kann das Mietverhältnis vom Vermieter gekündigt werden, wenn der Mieter wegen Kurzarbeit bzw. Lohnausfall die Miete nicht bezahlen kann?
Grundsätzlich kann ein Mietverhältnis bei einem Zahlungsverzug des Mieters mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder einem Betrag, der zwei Monatsmieten entspricht, außerordentlich fristlos gekündigt werden.
Für den Ausnahmezustand der Corona-Pandemie hat der Gesetzgeber kurzfristig ein „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivilrecht“ erlassen, welches am 01.04.2020 in Kraft tritt.
Danach dürfen Mieter wegen Zahlungsrückständen in den Monaten April bis Juni 2020, die auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhen, bei zwei ausfallenden Mietzahlungen bis zum 30.06.2020 nicht vom Vermieter gekündigt werden.
Achtung: Die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters, der nicht auf der Corona-Pandemie basiert, ist weiterhin möglich. Dasselbe gilt für Kündigungen aus anderen Gründen (z.B. Fehlverhalten des Mieters, Eigenbedarf des Vermieters), sowie Kündigungen, die vor dem 01.04.2020 erklärt wurden.
Für wen gilt das neue Gesetz?
Das Gesetz gilt sowohl für Wohnraum-, als auch für Gewerbemietverhältnisse.
Was muss ein Mieter in diesem Fall beachten?
Grundsätzlich soll der Mieter den Vermieter möglichst frühzeitig darüber in Kenntnis setzen, dass er wegen der Corona-Pandemie zeitweise keine Miete zahlen kann.
Der Mieter muss diesen Umstand gegenüber dem Vermieter zudem glaubhaft machen, d.h. er muss entweder eine Bestätigung des Arbeitgebers bezüglich Lohnausfall bzw. Kurzarbeit, oder einen Nachweis über die Gewährung staatlicher Leistungen vorlegen.
Mieter von Friseursalons, Kosmetikstudios, Praxen, Gaststätten und Hotels erhalten in der Regel behördliche Bescheide, die ihnen den Betrieb untersagen.
Wird der Mieter von der Zahlung der Mietrückstände befreit oder muss er die Mietrückstände zurückzahlen?
Der Mieter schuldet auch bei Zahlungsverzug wegen der Auswirkungen der Corona-Pandemie die Miete in vollem Umfang. Die Mietrückstände für die Zeit von April bis Juni 2020 werden dem Mieter also nicht erlassen; vielmehr werden die Mietzahlungen für 2 Jahre gestundet, d.h. der Mieter muss die Zahlungsrückstände bis spätestens 30.06.2022 an den Vermieter ausgleichen. Die Zahlungsrückstände sind außerdem zu verzinsen mit dem gesetzlichen Verzugszins (5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz = 4,12% derzeit).
Achtung: Werden die Zahlungsrückstände nicht bis spätestens 30.06.2022 beglichen, kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen der Zahlungsrückstände aus dem Zeitraum von April bis Juni 2020 ab dem 01.07.2022 kündigen.
Was ist, wenn die Corona-Krise bis zum 30.06.2020 noch nicht beendet ist?
Das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivilrecht“ kann gegebenenfalls durch Rechtsverordnung zunächst für weitere 3 Jahre verlängert werden.
Haben Mieter während der Corona-Krise ein uneingeschränktes Kündigungsrecht?
Unbefristete Mietverhältnisse können seitens des Mieters unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.
Befristete Mietverhältnisse können auch während der Corona-Krise nicht vor Ablauf des vertraglich vereinbarten Zeitraums gekündigt werden.
Achtung: Das behördliche bzw. staatliche Verbot, ein Gewerbe während der Corona-Krise auszuüben, stellt keinen Mietmangel dar. Eine außerordentliche Kündigung für Gewerberaummieter scheidet also aus.
Was muss ein Vermieter während der Corona-Krise beachten?
Hat ein Vermieter seine vermietete Immobilie finanziert und ist er auf die Mieteinnahmen für die Tilgung des Darlehens angewiesen, so können bei Mietausfall im Zeitraum von April bis Juni 2020, auch die Darlehensraten in Absprache mit der Gläubigerbank ausgesetzt werden.
Achtung: Dies gilt nur für den Fall, dass der Vermieter Verbraucher ist und als Privatperson vermietet. Für einen Vermieter, der als Unternehmer vermietet, besteht diese Möglichkeit nicht. Ob ein Vermieter unternehmerisch tätig ist, hängt von der Anzahl seiner vermieteten Immobilien ab, muss letztendlich aber im Einzelfall geprüft werden.
Bei Ihren Fragen rund um das Mietrecht steht Ihnen unsere Kanzlei auch in dieser Ausnahmesituation als kompetenter Ansprechpartner jederzeit gerne zur Verfügung.